2018 不动产估价(中国矿业大学) 最新满分章节测试答案

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本课程起止时间为:2018-12-24到2019-05-01
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【作业】第四周：不动产估价的收益法（已建设完成） 单元作业_不动产估价的收益法

1、 问题:以预期原理为理论依据的估价方法有哪些？
评分规则: 【 主要考察答案的准确性。答案错误，不得分。
主要考察分析过程。没有分析过程或者分析错误，均不得分。
】

2、 问题:净收益是从（  ）中扣除空置和收租损失和运营费用以后得到的归因于房地产的收入。
评分规则: 【 主要考察答案的准确性。答案错误，不得分。
主要考察分析过程。没有分析过程或者分析错误，均不得分。
】

3、 问题:从估价角度出发，收益性房地产的运营费用包含哪些
评分规则: 【 主要考察答案的准确性。答案错误，不得分。
主要考察分析过程。没有分析过程或者分析错误，均不得分。
】

4、 问题:运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。判断对错并加以分析。
评分规则: 【 主要考察答案的准确性。答案错误，不得分。主要考察分析过程。没有分析过程或者分析错误，均不得分。
主要考察分析过程。没有分析过程或者分析错误，均不得分。
】

5、 问题:通常有哪些房地产适用收益法估价？
评分规则: 【 主要考察答案的准确性。答案错误，不得分。
主要考察分析过程。没有分析过程或者分析错误，均不得分。
】

6、 问题:从投资角度理解,投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益,而不是购买该房地产本身。判断对错并分析。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
评分规则: 【 主要考察答案的准确性。答案错误，不得分。
主要考察分析过程。没有分析过程或者分析错误，均不得分。
】

7、 问题:某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短是否有直接关系，为什么？(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
评分规则: 【 主要考察答案的准确性。答案错误，不得分。
主要考察分析过程。没有分析过程或者分析错误，均不得分。
】

8、 问题:某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10,则该房地产的资本化率为7.5%。判断对错并分析。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
评分规则: 【 主要考察答案的准确性。答案错误，不得分。
主要考察分析过程。没有分析过程或者分析错误，均不得分。
】

9、 问题:抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用。判断对错并分析。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）
评分规则: 【 主要考察答案的准确性。答案错误，不得分。
主要考察分析过程。没有分析过程或者分析错误，均不得分。
】

10、 问题:10.对收益性房地产来说，增加房地产保有环节税收会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。判断对错并分析。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
评分规则: 【 主要考察答案的准确性。答案错误，不得分。
主要考察分析过程。没有分析过程或者分析错误，均不得分。
】

11、 问题:计算题。某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为(   )万元。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
评分规则: 【 主要考察答案的准确性。计算答案错误，不得分。
主要考察计算过程。没有计算过程或计算过程错误，均不得分。
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12、 问题:计算题。某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估计值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受偿款，则该商业房地产的抵押价值为(   )万元。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
评分规则: 【 主要考察答案的准确性。计算答案错误，不得分。
主要考察计算过程。没有计算过程或计算过程错误，均不得分。
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13、 问题:计算题。某在建写字楼的总建筑面积为30000m2,预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让,预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘,形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出,净租金收入为2元/(m2·天),每年计365天,空置率为10%,资本化率为5%,折现率为15%,该在建写字楼建成后的房地产现值为(    )万元。2014年《房地产开发理论与方法》真题）
评分规则: 【 主要考察答案的准确性。计算答案错误，不得分。
主要考察计算过程。没有计算过程或计算过程错误，均不得分。
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14、 问题:计算题。某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元，去年年底该酒店附近新建工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为(    ) 万元。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
评分规则: 【 主要考察答案的准确性。计算答案错误，不得分。
主要考察计算过程。没有计算过程或计算过程错误，均不得分。
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15、 问题:计算题。某商铺共二层，总建筑面积200m2。每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5m。该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元/ m2，约定每年租金递增率为3%；运营费用率为25%。根据调查，同类商铺目前层高3.5m的一层年租金为1920元/ m2，三层租金是一 层租金的0.6 倍；在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高3.5m的一层租金的1.25倍；该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率为25%。该商铺以目前开始计算的10年持有期末转上时的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。请计算该商铺目前带租约的市场价格（假设该类商铺的报酬率为10%）。 （2017年《房地产开发理论与方法》真题）
评分规则: 【 主要考察答案的准确性。计算答案错误，不得分。
主要考察计算过程。没有计算过程或计算过程错误，均不得分。
】

第四周：不动产估价的收益法（已建设完成） 单元测验_不动产估价的收益法

1、 问题:投资者购买收益性不动产的实质是（  ）
选项：
A:以现在的资金去交换期望在未来可以获得收益的一系列资金。
B:以现在的资金去交换最终可获收益的不动产。
C:以现在的资金去获得可终身受用的房地产。
D:以现在的资金去获得后来的舒服。
答案: 【以现在的资金去交换期望在未来可以获得收益的一系列资金。】

2、 问题:采用收益法测算不动产价格时，公式V=a/r-b/r2表示（ ）
选项：
A:净收益按一固定数额逐年递增 
B:净收益按一固定数额逐年递减 
C:净收益按一固定比率逐年递增
D:净收益按一固定比率逐年递减
答案: 【净收益按一固定数额逐年递减 】

3、 问题:资本化率＝（ ）＋风险调整值
选项：
A:平均利润率
B:安全利率
C:经济增长率
D:银行贷款利率
答案: 【安全利率】

4、 问题:两宗不动产的净收益相等，收益年限设为无限年，当其中一宗不动产获取净收益的风险较大时，则该宗不动产的（ ）
选项：
A:资本化率应较高，价值较低
B:资本化率应较低，价值较高
C:资本化率应较高，价值较高
D:资本化率应较低，价值较低
答案: 【资本化率应较高，价值较低】

5、 问题:某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计持有至5年末出售时的总价为6000万元，销售税费率为6%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价值为(  )。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
选项：
A:5061.44
B:5546.94
C:5562.96
D:6772.85
答案: 【5061.44】

6、 问题:某房地产的年净收益为60万元,建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年,土地报酬率为6%,该房地产的价值为(   )万元。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
选项：
A:489.99
B:495.53
C:695.53
D:800.00
答案: 【695.53】

7、 问题:某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。目前该房地产的市场价格为(   )万元。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
选项：
A:457.68
B:318.68
C:789.68
D:1146.81
答案: 【457.68】

8、 问题:某宗已抵押的收益性房地产,年有效毛租金收人500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定,保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为(    )万元。
选项：
A:16.87
B:20.56
C:21.68
D:22.47
答案: 【22.47】

9、 问题:某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本比率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为(  )万元。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
选项：
A:81.00
B:91.82
C:125.00
D:127.901
答案: 【91.82】

10、 问题:收益法中所指的收益是（   　）
选项：
A:估价时点前一年的收益
B:估价时点前若干年的平均收益
C:估价时点以后的未来预期正常收益
D:估价时点前最高盈利年份的收益
答案: 【估价时点以后的未来预期正常收益】

11、 问题:通常把收益法测算出来的价格称为（   　）
选项：
A:积算价格
B:比准价格
C:收益价格
D:市场价格
答案: 【收益价格】

12、 问题:收益法适用的条件是房地产的（     ）
选项：
A:收益能够量化
B:风险能够量化
C:收益或风险其一可以量化
D:收益和风险均能量化
答案: 【收益或风险其一可以量化】

13、 问题:某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地拆除费用为50万元，若该类房地产的报酬率为8%，该写字楼的现时价值为1000万元，则3年后该商业用地净地的价值为（     ）万元。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
选项：
A:979.22
B:1000.00
C:1029.22
D:1050.00
答案: 【1029.22】

14、 问题:建筑物净收益=（    ）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）